海口 合甲十里春风 （户型 动态 相册）项目当前在售中式叠墅，上叠（建筑面积134㎡）；下叠（建筑面积273㎡），产权70年，项目已于2023年5月30日盛大交付，目前现房在售，整体均价19999元/㎡，具体一房一价。

大多别墅豪宅都有自己单独的市场，不太受整体行情影响。

要么占优越生态，风景独好，完全不愁买家；要么产品能级高，工艺好、人文底蕴浓厚，并不缺乏追随者。

但这些别墅非常考验后期运维，哪怕是当下火爆的产品，十年二十年后，物业更替、房屋老化、业主变更…等等，谁也不能预估资产是涨是跌。

也别怪大多别墅买家，半年看了七八套迟迟定不下来房。这些不确定的未来因素，确实大大提升了选房难度。

但墅产不同，它们占据城区少有的生态资源（中央商务区后花园），与中央商务区有一定距离，却又不失联系，无论新贵还是老钱，往往聚集于此。

这里的城圈+生态有一套特定逻辑：

其一，强大的城市能级，方能蕴育中央商务区后花园。并且，中央商务区后花园建立在优越地段基础上，往往与城市中心相伴而生，或是邻近城市中心，其区内产品跟随城市发展，潜力不断被挖掘。

其二，对城市资源的高度占有，是中央商务区后花园形成的关键因素。在此基础上，优越的生活方式得以实现。

譬如上海佘山别墅群，2007年仅3万均价，当虹桥规划落地后，板块加速起飞，2011年涨至91188元/㎡。

◎波托菲诺纯水岸 · 图片来源于网络

同样，深圳华侨城的波托菲诺纯水岸，仅2002年到2010年，产品溢价高达526%，到如今20万单价，追随的是深圳南山区发展能级的不断加权，和城市生态的更加少，深圳第 一豪宅群水到渠成。

那么在海南，别墅如何选？

01前提：真70年产权

自贸港进入2025封关准备，海南最近几乎没什么新别墅项目出来，限墅一盘棋，海南更甚。

而海南自2018年起，已实施系列政策，确保商品住宅用地只减不增，纯住宅类别墅几乎可以确切地说，只会越来越少，而商办用地持续放量，孰轻孰重一眼便知。

锦诚观察：海南商办用地的出让体量较大，近五年累计出让商服用地可建面积1960.83万㎡，其中海口532.83万㎡、三亚428. 7万㎡，竞争压力加大。

商墅（非70年产权住宅类），难成气候，仍是大多别墅客心中的鸡肋选择。

02片区选择

规划能级高，发力空间大

众所周知，海南将打造成世界自贸港，2025年即将封关。

零关税，人才、资本涌入，国际配套持续引入……

顶层战略擘画下，带来的是城市能级的跃升，资产选择观念的转变。在海南范围，作为省会的海口毫无疑问是一个好选择。

但主城区居住市场发展逐渐饱和，而西海岸经过十余年发展，新城红利期逐渐消逝。如今肉眼可见的海口新城骨架向东拉伸，新一轮的红利增长，最终落到江东新区。

◎2014-2022年西海岸卫星对比图

◎2019-2022年江东新区航拍对比图

江东新区能级是足够高的，作为自贸港的先行起步区，依托面向国际的国际空港枢纽，直接承担自贸港“资源引入首 站”。新区成立4年多，已经招引重点企业228家，其中世界500强企业38家、行业龙头168家。

城市规划权重足够分量，片区足够新，政策落地足够实，可预见的资产溢价才足够可观。

而江东是海口为数不多的别墅产品的主阵地，海南别墅看江东，江东别墅卖一套少一套。

03区位条件之后

生态条件是墅产选择的基本功

江东新区70%皆为湿地生态保护区，仅1%土地可用作居住开发。

未来仅少量住宅将密集分布与城区中，自然生态已然难寻，符合“离尘不离城”的生态后花园更是成为居住市场上的亮点。

◎海口江东新区规划图

每600座城市中，才有一座城市拥有城市湖区。但在中国，湖泊主要集中在西藏、青海、江苏等地。

海南虽以海闻名，一千六百公里岛岸线使得海景并不罕有，其湖居其实更少有。而大多城市自然湖泊要么作为市政公园，要么作为水源保护地。在开发商拿地之初，要竞得自然湖区土地难度可想而知，更别说是海南的宅地。

我们都知道，高端生活方式居住往往取决于城市界面和资源。城市界面是一部分，湖+公园资源的是另一部分。

在世界范围，高端生活方式居住的逻辑之一基于都在城市新区。比如成都的天府新区。新区意味着好的城市规划，前瞻的生活配套，好的城市界面。想想那些世界500企业总部为什么选择江东新区就知道，他们比居住客户更懂得什么才是好的。

高端生活方式居住的逻辑之二是离湖区、公园近。

海南不缺海缺湖，江东只有一个云龙湖。

年轻的时候爱海，海是走出去，是闯，是激情；

人生阅历越高，终归一湖。湖是气度，是涵养，是精神。

海南选墅绕不过海口江东，江东后花园十里春风湖畔叠院，代言墅产里的非标品。

自贸港城市发展先区——省会海口、江东新区、国际空港

约3000亩云龙湖——自然湖泊资源的占有

医食住行娱一应俱全，文旅方式运营，生活配置齐全

04疫情后时代的置业逻辑

是投 资自己

十里春风拥有优越的资产配置，更拥有优越的生活配置。

作为国际文旅配套大城十里春风的叠院产品，还享受着项目本身的丰盛配套与运营。

◎十里春风 · 云龙湖公园 实景拍摄

项目斥资2亿打造云龙湖生态公园，约2公里湖岸散步即享。

简岛、慢湖、田野、闲院…院居于此，人生再添从容诗意。

◎十里春风 · 春风二十二景 实景拍摄

打造了一批网红打卡点，湖畔礼堂、城市农场、儿童乐园、露营基地等二十二重景观，先后引入海南省图书馆云龙分馆、国家赛事水上运动基地，2022年全国滑水锦标赛也举办于此。

◎2022全国滑水锦标赛 现场集锦

可以预见，滑水、冲浪、桨板…各类赛事水上运动将成为周末的日常；市民中心同款的高品质文艺体验也随手可享。

难得的是，不仅有高端空间配套，十里春风亦凭实力不断引进各类服务品牌。置业有海口首现的“优鲜卖”换房服务；生活金融有招行联名的业主卡；健康管理已经引入营业的平安健康小屋；孩子成长有战略合作的国际高端教育英雅盛彼德学校……

◎英雅盛彼德、平安健康战略合作签约

国际配套大城实有其名。

而从去年五月开始，各类十里春风主办的社群活动运营落地：学术分享论坛、瑜伽飞盘活动、水上运动体验以及各类“露营+”持续热场，不仅准业主参与，许多海口家庭都慕名打卡。

◎十里春风 · 春风理想社 实景拍摄

由此可见，十里春风是实实在在给未来的品质生活在打基础、下功夫的。院居于此，即是对未来人生的踏实押注，家庭优享的生活犒赏。

05每个项目的成功

背后都是土地、客户、产品的闭环

相对于传统的刚需叠院，每层可使用面积少得可怜，空间非常局促；虽然赠送了露台，面积却很小，只能摆得下一张小圆桌，毫无舒适度可言。而十里春风，却彻底颠覆了这类产品的传统认知，创新了叠院的产品与居住体验。

“大限度利用湖泊生态”

虽是高端叠院产品，十里春风没有依照常规叠院组团规划来分布楼栋，而是巧妙利用湖畔的微环境，来设计分布楼栋。

◎十里春风 · 观湖叠院 样板实景

从物理角度来说，湖泊是一个天然的蓄温电池，白天时吸收日光，夜晚时释放热量，这正是湖居生活四季全时舒适的主要原因之一。而湖泊与水岸之间有一个温度差，高浓度的富氧空气便在两者之间循环。

十里春风叠院组团沿湖区域皆面湖而立，大限度享有湖畔景观视野，同时通透开阔，舒适宜养。

 “更舒阔四层双叠规划”

与传统六层叠院不同的是，十里春风的叠院产品采取更舒适、更开阔的四层叠院设计了上叠（建面134㎡）、下叠（建面273㎡）二种户型，一梯两户，同时在下叠规划了270°私家花园，大大提升叠院居住享受与品质感。

◎十里春风 · 观湖叠院 样板实景

“三独立设计”

栋型设计采用了高品质叠拼惯用的三独立体系，在现今市面发展商追求高投效比的环境下，这个体系设计足以体现十里春风对产品的用心，花费了更多打造成本，强化叠院的私密性和高端生活感。

◎十里春风 · 观湖叠院 样板实景

具体表现为：

户户均享独立入户动线/花园

户户均有独立地下归家空间、双梯入户

上、下叠每一户都各有天地院落，互不干扰

“南北通透通透，阔绰尺度感”

大部分去化不佳的叠墅产品，没有做到真正的南北对流。要么是“长进深、短面宽”，采光一言难尽；要么就是动线设置不合理，很多区域沦为了过道或闲置区。

南北通是十里春风产品打造的中一个重要维度，极其看重住宅的舒适度，包括通风、采光和景观，在设计上执着地追求通透采光、南北对流及动静分区。

◎十里春风 · 观湖叠院 样板实景

约3.9米的舒适层高，—二层两大套房式卧室自带的露台+阳台，以及三层两大超阔露台。设计师巧妙利用“L”字形的建筑，在上叠打造了一座270°环景观湖的大露台，而下叠则享有约500㎡的私人花园拓宽生活空间，两种户型各有优势各有亮点。

◎十里春风 · 观湖叠院 样板实景

购买逻辑当然首要考虑价格逻辑，毕竟没人愿意和钱过不去，那自然是“海南-省会海口-江东新区-江东后花园”，而且在自贸港即将封关的背景下，真的是卖一套少一套。

纵观别墅市场，均价19999元/㎡的价格，目前门槛并不算高的入场券，宜是入手的好时机，对别墅情有独钟的客群在江东的选择面并不宽，如果对有湖的墅类产品有偏好，选择面更窄。

十里春风独特的地理占位，岛内难寻的自然湖泊生态占有，就决定了这个项目的产品是陪伴新城成长。

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